相続不動産名義変更登記の係るよくあるご質問－低価格低料金５９，８００円

このページでは、名義変更に係るよくあるご質問をご紹介致します。

司法書士報酬（手数料・費用）は事務所によって異なりますので、ここでは所有権移転登記の申請時に必要となる登録免許税や、その他実費についてご案内致します。

登録免許税＝固定資産税評価額×0.4％
※司法書士がオンライン申請すると、登録免許税は10％（上限3,000円）安くなります。

※戸籍謄本等を郵送で取り寄せる場合、郵便小為替の購入手数料が１枚200円の手数料がかかります。

※相続人が奥様とお子様の二人で、ご自宅について相続不動産の名義変更登記をしたいといったよくあるケースの場合
 

司法書士の報酬規定が撤廃された現在では、それぞれに自由な料金設定ができますので、いくつかの司法書士事務所に見積りを依頼するのがおすすめです。

なお、相続不動産の名義変更登記手続きは、司法書士の業務であり、行政書士や税理士ではできませんのでご注意下さい。

しかし当事務所は、東京都と横浜市の中間である武蔵小杉（川崎市中原区）にありますが、格安料金で相続不動産の名義変更登記手続きを代行しております。

お客様の事情を伺った上で、負担のない方法を、お客様と一緒に検討していきましょう。

当オフィスでは、下記の報酬で遺産分割協議書の作成を支援しております。
 

また、戸籍収集をパック料金で設定している司法書士事務所の場合、２～３万円ぐらいが相場（目安）のようです。

インターネット上では、司法書士以外の専門家も不動産の名義変更登記手続きについて掲載しておりますが、実際に登記申請を行うのは司法書士です。

死亡から出生までの戸籍謄本等によって、出生・婚姻・子の存在・養子縁組等の事実が判明し、相続人を確定できるからです。

しかし、いずれはやらなければならない手続きです。長い間、相続による名義変更登記をしないで放置しておくと以下のようなデメリットが生じる可能性があります。

1. 亡くなられた方の住民票や戸籍の附票等が取れなくなる
   住民票・戸籍の附票には５年の保存期限があるからです。
   登記簿上の住所と亡くなった時の住所が異なる場合、住民票等が取得できないと住所のつながりを証明できません。この場合、別途、法定の添付書面以外の証明資料を提出する必要があります。
2. さらに相続人が亡くなり、その相続人が遺産相続に絡んでくる
   兄弟姉妹間であれば円満に遺産を分けられるのですが、相続が完了する前に相続人の一人が亡くなると相続が複雑化してしまいます。
   相続人の相続人が「私にも相続分があるはず」と主張をして遺産分割に絡んでくるため、円滑に遺産分割できなくなる可能性があります。
3. 相続人が認知症等になった場合、遺産分割協議を円滑に進められない
   例えば相続人である高齢の妻が認知症になり、遺産分割をする判断能力がないと判定された場合、成年後見人の申立てを家庭裁判所にしなければならなくなります。
   成年後見人申立ての期間として３～６ヶ月ぐらいかかり、さらに、費用も１０～２０万円ぐらいかかります。

したがって、相続による名義変更登記を放置しておくと、複雑になったり、費用が増大する可能性がありますので、早めの手続きをお勧め致します。

しかし登記簿上の住所と亡くなった時の住所が異なる場合には、亡くなった方の住民票の除票等によって住所のつながりを証明しなければならず、その住民票の除票等を添付できない場合には、権利証等を添付しなければなりません。

具体的には、相続による名義変更登記をしないで長い間放置していた場合、亡くなった方の住民票の除票等が保存期間満了によって取得できなくなり、登記簿上の住所とのつながりを証明できなくなる可能性があります。
したがって、相続による名義変更登記は、早めに行うことをお勧め致します。

相続による名義変更登記を先延ばしにした場合のデメリットは、こちらの質問をご参照下さい。

※相続人に子どもがおり、遺産の分け方に争いがなく、相続不動産が自宅のみという場合

登記申請は、郵送やオンライン申請でも行えますので、全国どこの不動産でも対応可能です。

成年後見人は、一般的にお子様を候補者として申し立てると、そのまま選任されるケースが多いのですが、裁判所が相応しくないと判断すると選任されないこともあります。

そして母親と特別代理人とで遺産分割協議を行い、その後、相続による不動産の名義変更登記を申請します。一般的に特別代理人は、配偶者側の親族がなることが多いです。

在留証明書は住民票の代わりとして、サイン証明書は印鑑証明書の代わりとして日本の管轄法務局に提出します。

1. 単に連絡先が分からない場合
   まず戸籍を追って行き、行方不明者の現在の本籍地で、戸籍の附票という住所移転の経緯が分かる書類を取得します。そうすると、行方不明者の現在の住所が判明します。
   行方不明者の現在の住所が分かったら、お手紙を送ったり、その住所地へ直接訪ねて行ったりして連絡を取り、遺産分割の提案をします。
2. 住民票等の公的書類で探せない場合
   行方不明者の代わりに遺産分割協議をする、不在者財産管理人の選任を家庭裁判所に申立てます。不在者財産管理人は行方不明者の親族がなることが多いのですが、適任者がいない場合には、司法書士や弁護士がなることもあります。
3. 上記2.の状態が７年以上続き、生死不明の場合
   家庭裁判所に失踪宣告の申立てをします。そうすると、行方不明者は死亡したものとみなされ、相続が開始します。そして行方不明者の相続人が、行方不明者の代わりに遺産分割協議をして相続による不動産の名義変更登記手続きを行います。なお相続開始日は、失踪から７年の期間が満了した時です。したがって、７年の期間満了時が被相続人の死亡日よりも前か後かで、代襲相続か数次相続かが変わります。

相続人間で仲が悪く連絡を取りたくない場合には、当事務所より、お客様の意向を十分に伺った上で、「相続による名義変更登記手続きのご案内」というお手紙を他の相続人へ送り、「回答書」を返送していただきます。
お手紙のやり取りを代行することで、スムーズに手続きを進められる可能性があります。

１）遺言書がある場合

• 亡くなった方の戸籍は、死亡の旨が記載された戸籍謄本のみでOK。
• 相続人全員による遺産分割協議が不要。相続される方が遺言書のみで相続による不動産の名義変更手続きを行なうことができる。

２）遺言書がない場合

• 亡くなった方の戸籍を取得し、出生までさかのぼって調べる必要がある。
• 相続人全員による遺産分割協議が必要。

遺産相続について、相続人同士でもめる可能性があれば、遺言書の作成をお勧め致します。

遺産の中には不動産や株式など平等に分けにくい資産があるため、相続人の間で話がまとまらないことが多々あります。

相続による不動産の名義変更登記を行なうにあたり、遺産分割協議書に実印で押印し、印鑑証明書を法務局へ提出する必要があります。また、銀行等の金融機関の取り扱いも同様です。

なお、相続による不動産の名義変更登記手続きについては、手続きが終わった後、法務局より印鑑証明書の原本を返却してもらえます。

代表相続人の方にご来所いただき、相続による名義変更登記手続きの打ち合わせを致します。

川崎市内、横浜市内、東京都２３区内に在住の方でしたら、お客さまの事情を伺った上、無料で出張することも可能ですので、お気軽にお問い合わせ下さい。

1. ご高齢のお客様
2. お身体が不自由なお客様
3. 業務多忙等の事情により、相続開始後１年以上経過してしまったお客様
4. ご依頼前提のお客様

上記以外のケースでもお客様の事情を伺い、なるべく無料で出張できるように致しますので、お気軽にお問い合わせ下さい。

1. 実務経験が７年以上あること
   司法書士は、資格を取得して１～３年の実務経験を積んでから開業するケースがほとんどです。どの業界でもそうですが、１～３年ではお客様に質の高いサービス提供できるほどの豊富な経験はなかなか積めません。
   したがって、司法書士業務の基本的なところだけしか学んでいないのに開業して、お客様と接しながら成長して行く司法書士が多いのが実情です。
   しかしお客様の立場で考えると、非常に不安ですよね。
   
   司法書士を選ぶ時は、「代表者のプロフィール」から資格を取得したのがいつなのかを確認して、経験豊富な司法書士かどうか確認することをお勧め致します。
2. 色々な事務所で実務経験を積んでいること
   司法書士は通常、１ヶ所か２ヶ所の司法書士事務所で経験を積んでから開業することがほとんどです。しかし、一つ一つの事務所の個性が強く、行なっている業務もある程度決まってしまいます。したがって、まったく経験したことない業務も多々ありながら、開業してしまうケースもあるのです。
   
   司法書士を選ぶ時は、「代表者のプロフィール」から、どういう経験を積んで来たのかを確認することをお勧め致します。
    
3. 代表司法書士または実務経験が７年以上の司法書士が相談を受けてくれること
   お客様にとっては一生に一度の問題を相談するわけですから、全責任を負っている代表司法書士が責任をもって対応してくれる司法書士事務所が好ましいと思います。
   
   残念ながら、莫大な広告費をかけている大手事務所の場合、代表司法書士は相談に乗ってくれません。
   私の経験からすると、大手事務所で相談に対応するのは実務経験が１～２年の新人司法書士か、資格を持たない事務員であることが大多数です。
   
   莫大な広告費をかけている司法書士事務所＝質の高い事務所ではありません。
   
   したがって、代表代表司法書士又は、実務経験が７年以上の司法書士が相談に乗ってくれる事務所を選びましょう。
    
4. 料金 （報酬・費用・手数料・値段）設定が明瞭であること
   一般的に司法書士の報酬（料金・費用）は、不動産価格、不動産所在地、筆数、相続人の数など、様々な事情によって変動するため、総額費用が不明瞭です。
   
   したがって定額報酬など、あらかじめ確定した報酬を案内してくれる司法書士を選びましょう。