財産分与よる名義変更登記のQ＆A－安い格安司法書士45,000円

財産分与による名義変更登記の総額費用は、
「司法書士報酬＋登録免許税等の実費」の合計額となります。
登録免許税等の実費を算出するには、固定資産税納税通知書の課税明細書又は固定資産税評価証明書が必要になります。
登録免許税率は、以下のとおりです。

・固定資産税評価額×２％

当事務所では、条件に該当すれば、４５，０００円の定額報酬で承ることができます。

離婚に伴う財産分与による名義変更登記の御見積りには、
固定資産税納税通知書の課税明細書部分をメール又はFAX等でお送りいただく必要があります。
毎年４月以降に、市区役所等から送られてくる書類です。
不動産謄本（登記事項証明書）もお持ちであれば、一緒にお送りください。

原則として、財産分与を請求できる期間は離婚後2年間です。
ただし、当事者の合意によって、２年経過後も財産分与はできるものとされています。
離婚日から2年以上経過した日を原因日としてる財産分与による名義変更登記を申請することができます。
ただし、贈与税が課税される可能性がありますので、税理士等に相談することをお勧めいたします。 

不動産を財産分与によって譲渡した場合、
財産分与によって譲渡した所有者に譲渡所得税が課税されることがあります。
取得した時の金額より、財産分与した時の不動産時価が高くなっている場合です。
不動産時価は、今売ったらいくらかという取引相場金額を意味しますが、不動産業者による査定価格が参考になると思います。
また、国土交通省が公表している地価公示価格や標準的な建物の価格なども参考になります。

ただし、自己居住用不動産の譲渡の場合には、譲渡益を3,000万円まで控除できる特例がありますので、ほとんどのケースで譲渡所得税は問題になりません。
3,000万円控除は、夫婦間には適用されませんが、離婚後は法律上他人なので、3,000万円の特別控除の特例を適用できます。

不動産取得税は、
不動産（土地、建物、マンション）を取得した者に課税されるものです。
都道府県が課税する税金です。
相続以外の売買・贈与などによって取得した場合に課税されます。

不動産を財産分与によって取得した場合、夫婦財産の清算に該当するなら、不動産取得税が課税されません。
ただし、離婚後の扶養、慰謝料を目的として分与された場合には、不動産取得税が課税されるとされております。

ただし、自己居住用不動産を取得したときは、不動産取得税の軽減措置が適用されることがほとんどなので、不動産取得税はあまり問題になりません。

離婚に伴う財産分与より財産を取得した場合、
原則、贈与税はかかりません。
財産分与は、相手方からの贈与ではなく、夫婦の財産関係の清算や離婚後の扶養を目的とするための給付と考えられるからです。

ただし、以下に該当する場合には贈与税が課税されます。

１．分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額やその他すべての事情を考慮してもなお過大なケース
このケースは、その過大部分に贈与税がかかります。

２．離婚が贈与税や相続税を免れるために行われたと認められるケース
このケースは、離婚によって取得したすべての財産に贈与税がかかります。

財産の名義に関係なく、婚姻中に夫婦が築いた財産は夫婦の共有財産と推定されます。しがたって、離婚するときはこれを財産分与という形で貢献度に応じて財産に清算します。特別の事情がなければ、それぞれ２分の１ずつ共有しているものと推定されます。
金銭的な貢献だけでなく、家事労働なども貢献したものと評価されます。
ただし、医師、弁護士などの経営者の場合、その能力、手腕によって売上が大きく変動するため、２分の１ルールが適用されないケースがあります。

不動産を財産分与によって名義変更登記（所有権移転登記）する場合、住宅ローンが残っているケースがあります。その場合、原則として、銀行などの金融機関の承諾を得て、債務者を変更するか新債務者に担保を付け替える手続きが必要になります。

しかし、実務上は、金融機関の承諾なしに名義変更登記しているケースも多いと思います。
金融機関も、今までどおり返済されていればわかりませんし、担保を実行する必要性がないからです。
ただし、きちんと債務者を変更しておかないと、元配偶者が返済を滞納した場合、担保が実行されマイホーム（自宅）を失ってしまう可能性がありますので、正式な手続きを行った方が安心です。

金融機関の承諾が得られない場合は、公正証書などの書面で「住宅ローンが完済された場合には、財産分与による所有権移転登記手続きを行う。」と合意しておくと良いでしょう。

住宅ローンが残っていて、銀行などの金融機関の金融機関の承諾が得られない場合は、公正証書などの書面で「住宅ローンが完済された場合には、財産分与による所有権移転登記手続きを行う。」と合意しておくと良いでしょう。
その後、住宅ローンが完済になったときは、抵当権抹消登記も名義変更登記と一緒に行うことになります。

離婚するときはこれを財産分与という形で貢献度に応じて財産に清算します。特別の事情がなければ、それぞれ２分の１ずつ共有しているものと推定されます。
金銭的な貢献だけでなく、家事労働なども貢献したものと評価されます。

不動産が自宅のみの場合、一方が名義を取得する代わりに、相手方に不動産価格の２分の１相当の代償金を支払う必要があります。

離婚日（離婚届を提出した日）より前に財産分与の協議が成立している場合は、離婚日に財産分与の効力が発生します。

離婚後に協議が成立した場合は、協議日に効力が発生します。
したがって、財産分与による名義変更登記は、離婚日又は離婚後の協議日を原因日付として行います。
なお、調停・審判・裁判による離婚は、調停成立日・審判確定日・判決確定日に離婚の効力が発生します。

公正証書によって、不動産について所有権移転登記手続きを行う旨が記載されていても、登記手続きは、取得者が単独で行うことができません。
したがって、財産分与の効力発生後、速やかに相手方に協力してもらい登記手続きを進めましょう。
離婚後、長期間放置し、相手方と連絡が取れない状態になると、登記手続きに協力してもらえなくなる可能性がありますので、注意が必要です。

離婚調停調書に、
財産分与として、所有権移転登記手続きをする旨が記載されていれば、相手方の協力なしに、単独で財産分与による名義変更登記を行うことができます。
調停が成立した時に、相手方は登記手続きについて意思表示したものとみなされるからです。
もちろん、相手方と共同で登記手続きすることもできます。

固定資産税は、毎年1月1日時点の登記上の所有登記名義人に課税されますので、財産分与による名義変更登記を行った日によっては、前所有権登記名義人の住所地に固定資産税納税通知書が送られてきます。
例えば、３月１日に名義変更登記を行った場合、４月以降に届く固定資産税納税通知書は、前所有権登記名義人に届きます。

したがって、固定資産税を日割計算したいときは、協議の際に、取り決めておくと良いでしょう。
なお、翌年以降は、新所有権登記名義人に固定資産税納税通知書が送られて来ます。

内縁関係でも、その解消に伴って、内縁解消日から2年以内であれば、財産分与を請求することが認められています。
登記実務においても、内縁関係解消に伴って財産分与を原因とする所有権移転登記申請は受理されます。

ただし、内縁関係の解消に伴って財産分与を行うときは、税務上、財産の給付が贈与ではなく、財産分与であることを証明できる住民票、賃貸借契約書、健康保険証などの資料を保管しておきましょう。