相続不動産の売却と税金の回答

 ！  売却予定の相続不動産の場合、格安の２９，９００円にて相続による名義変更登記手続きを承ります。売却予定ではない場合でも、格安の５９，８００円にて承ります。

 ！  仲介手数料2％（相場手数料は3％）で大手不動産会社から地域密着の不動産会社まで、お客様のご要望に応じた不動産会社をご紹介差し上げられます。大手不動産会社は、通常、値引きをしませんので、当オフィスのご紹介なら大変お得です。

 注目 ３，０００万円の不動産なら、約３６万円もお得です。もちろん紹介料などは一切発生しませんので安心してお問合せ下さいませ。

不動産を売却して譲渡所得税がかかる場合は、譲渡益が出てしまった場合です。

したがって、譲渡損の場合には、申告は不要です。
 

譲渡益の計算方法は以下のとおりです。
　　★譲渡益＝ 　売却代金 －（土地の取得費　+　土地の譲渡費）

※不動産の取得費とは？
　　不動産の購入代金、仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、売買契約書に貼付した収入印紙代、　　立退料、設備費、改良費など

※不動産の譲渡費とは
　相続による名義変更登記費用、抵当権抹消登記費用、仲介手数料、広告費、測量費、借家人立退料、建物の取壊し費用など

所有期間５年以下と５年超では、単純に税率が異なります。

　・所有期間５年以下（短期譲渡）⇒税率３９％（所得税30％、住民税9％）
　・所有期間５年超（長期譲渡）⇒税率２０％（所得税15％、住民税5％）

[注意点]

所有期間は、不動産を売却した年の１月１日の時点で判断しますので、例えば、平成24年度の売却であれば、平成１８年１２月３１日以前の譲渡でなければなりませんので注意が必要です。

財産分与として不動産の移転があった場合には、その分与者は、その分与をした時の時価でその不動産を譲渡したことになります（所得税法基本通達33-1の4）。
不動産の移転によって、財産分与義務という経済的利益を享受したと考えられるからです（最高裁判例昭和50年5月27日判決）。

なお、居住用不動産の譲渡の場合、3,000万円の特別控除を適用できるため、3,000万円を超える譲渡益がなければ実際には課税されることはほとんどありません。
ただし、必ず確定申告をしなければなりません。

遺産を取得する代償として、相続人が所有する不動産を移転した場合、その履行をした時の時価でその不動産を譲渡したことになります（所得税法基本通達33-1の5）。

土地を共有している場合において、その持分に応ずる現物分割があったときには、共有物分割による譲渡所得税の課税対象になりません（所得税法基本通達33-1の6）。

なお、分割されたそれぞれの土地の面積の比と共有持分の割合とが異なる場合であっても、その分割後のそれぞれの土地の価額の比が共有持分の割合におおむね等しいときは、その分割はその共有持分に応ずる現物分割に該当します。

債務の弁済の担保として、債務者が所有する不動産を譲渡した場合において、その契約書に次のすべての事項を記載があり、かつ、その譲渡が債権担保のみを目的として形式的にされたものである旨の債務者及び債権者の連署による申立書を提出したときは、譲渡所得課税の対象になりません。
その後、その要件のいずれかを欠くに至ったとき又は債務不履行のためその弁済に充てられたときは、これらの事実の生じた時に譲渡所得課税の対象になります。

①担保に係る不動産を債務者が従来どおり使用収益すること。
②通常支払うと認められる債務に係る利子又はこれに相当する使用料の支払に関する定めがあること。

※　形式上、買戻条件付譲渡又は再売買の予約とされているものであっても、上記のような要件を具備しているものは、譲渡担保に該当します。

代物弁済は譲渡所得課税の課税対象になります。

現物出資は譲渡所得税の課税対象になります。

不動産取引の慣例として、引渡し日を基準に売主と買主で日割り計算し、固定資産税を負担し合うのが常識です。
したがって、売主は、引渡し日に固定資産税の精算金を受取り、納税をすることになります。

しかし、税務上は、固定資産税の精算金は、「売却収入」となり、譲渡所得税の対課税対象になりますので、注意が必要です。
不動産業界の常識と税務署の常識は違うのです。

譲渡所得税が非課税に場合は、下記のようなケースです。

①資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難な場合に、競売などの強制換価手続による資産の譲渡（所得税法9条１項9号）。

②任意売却ではあるが、資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難である場合に、強制換価手続に類するものとして下記の３つの要件を全て満たす資産の譲渡（所得税法施行令26条）。

③国等に不動産を寄附した場合

所得税法では、法形式として売買のような譲渡ではありませんが、下記の様なケースでは資産の譲渡とみなして譲渡所得の範囲に含めております。

①建物等の所有を目的とする借地権又は地役権の設定に際して、土地の価額の５０％を超える対価の支払いを受ける場合（所得税法施行令79条1項1号）

②地下又は空間において上下の範囲を定めた借地権又は地役権の設定等に際して、土地の価額の２５％を超える対価の支払いを受ける場合（所得税法施行令79条1項2号）

③資産の移転で下記の事由が生じた場合、その事由が生じた時に、その時における価額に相当する金額により、これらの資産の譲渡があつたものとみなされます。
（１）法人に対する贈与又は限定承認に係る相続若しくは遺贈（法人に対するもの及び個人に対する包括遺贈のうち限定承認に係るものに限ります。）

（２）時価の２分の１未満の対価による資産の譲渡（法人に対するものに限ります。）

なお、時価の２分の１以上の対価で譲渡した場合でも、同族会社等に対する譲渡で、所得税法第１５７条「同族会社等の行為又は計算の否認」の規定に該当する場合には、税務署長の認めるところによって、その資産の時価に相当する金額により譲渡所得の金額を計算することができます（所得税法基本通達59-3）。

最高裁判例では、「一般的、抽象的に当該資産を譲渡するために当該費用が必要であるかどうかによって判断するのではなく、客観的に見てその譲渡を実現するために当該費用が必要であったかどうかによって判断すべきものである」と判示しております（最高裁判例平成18年4月20日判決）。

つまり、譲渡費用が一般的に必要かどうかという「通常性」だけで判断するのではなく、客観的に必要かどうかで判断するということです。
この考え方は、従来の考え方を変更する新基準ということができます

さらに、譲渡所得課税の本質について「所得税法上，抽象的に発生している資産の増加益そのものが課税の対象となっているわけではなく，原則として，資産の譲渡により実現した所得が課税の対象となっているものである」として譲渡益所得説に近い考え方を示して，それを判断基準の根拠としている点も重要です。

譲渡費用とは、下記のような費用をいいます（所得税法基本通達33-7）。

①不動産の譲渡に際して支出した仲介手数料、運搬費、登記・登録に要する費用その他譲渡のために直接要した費用
②上記①に掲げる費用のほか、借家人等を立ち退かせるための立退料、建物等の取壊し費用、更に有利な条件で他に譲渡するため当該契約を解除したことに伴い支出する違約金その他当該資産の譲渡価額を増加させるためその譲渡に際して支出した費用
 

※　譲渡資産の修繕費、固定資産税その他その資産の維持又は管理に要した費用は、譲渡費用に含まれませんので注意が必要です。

抵当権の抹消登記費用は譲渡費用なりません（東京高裁判例平成13年5月17日）。

借金を返済の効果は、譲渡とは関係ない自己の利益に帰属するとみられており、そもそも借金が完済されれば、抵当権はいつでも抹消できることから、譲渡にあたって抹消したからといって譲渡実現と実質的関連性がないと考えられるからです。

親族に支払われた立退料は譲渡費用になりません（千葉地裁判例平成13年1月29日判決・東京地裁平成13年12月25日）。

立退料が譲渡として認められるためには、対抗力ある賃借権者に対して支払う必要があるとされております。

親族間の場合は，賃貸借契約を結ぶことは少なく，使用賃借の場合が多いこと、また、必ず必要な支出ではなく恣意的な支出な場合が多いからです。

親族の事業兼居住用建物及びその敷地を譲渡する場合に支払った立退料等のうち、親族が支払った建物改造費用の現存価額相当額及び移転費用等の実費補填である営業補償金相当額を譲渡費用になるという裁決があります（国税不服審判所平成元年11 月29 日裁決）。

貸店舗併用住宅の譲渡に関し貸店舗の賃借人に支払った立退料は、貸店舗部分の譲渡費用に該当し、居住用部分の譲渡費用には当たらないとした裁決があります（国税不服審判所昭和61年12月25日裁決）。

代償分割により支払った立退料的和解金である代償金は、代償金の額の決定に際し、立退料的な要素も考慮されたものであったとしても、遺産分割の代償金であることには変わりありませんので譲渡費用になりません（国税不服審判所昭和62年１月16 日裁決）。

違約金に係る借入金利子は譲渡費用になります（国税不服審判所昭和56年6月17日裁決）。

金融機関からの借入金には、当然に利子が発生するものですので、違約金自体とその支払のために要した資金に係る借入金利子とを区別して取り扱う理由はありませんので、譲渡費用に算入されます。

建物造作物の収去費用は、より多くの所得を得るために寄与したと認められる支出であれば、譲渡費用に含めることができます（国税不服審判所平成16 年6 月3 日裁決）。

本裁決では、茶室の解体・移築費用は、茶室の保存のため、茶室を新住所地に設置するための一連の工事費と認定され、譲渡のための支出ではなく、譲渡価額に何ら影響するものでないとして譲渡費用に該当しないと判断されました。

引渡遅延損害賠償金は、譲渡費用になりません（東京地裁判例昭和昭和63 年４月20 日判決）。
期限どおり土地の引渡しをしていれば、支払わずに済んだ費用だからです。

売買代金は、一定の期日に、その物件が引き渡されることを前提として定められる対価ですから、その期日が変更されれば、売買代金の増減がされるのが一般的です。

実質的には、引渡遅延損害賠償金相当額の値引きがあったと同様に評価することができますので、売買代金の減額と考えられます。

相続不動産の名義変更登記に係る費用は取得費になります（最高裁判例平成17年2月1日判決）（所得税法基本通達60-2）（贈与・相続により取得した資産を譲渡した場合の譲渡所得の取得費について）。

従前の課税庁の取り扱いは、所得税法６０条１項の「その者が引き続きこれを所有していたものとみなす」とする規定を根拠に、相続人等が支払った名義変更費用について取得費用として認めておりませんでした。
しかし、最高裁は、所得税法６０条１項の規定の趣旨は、増加益に対する課税を繰延べることであり、付随費用を取得費に算入しないことまでも規定したものではないと判示しました。

土地と共に取得した建物の取壊し費用は、取得費になります（所得税法基本通達38-1）。

借地人の建物を取得した場合又は土地を建物と共に取得した場合において、その取得後おおむね１年以内に、その建物の取壊しに着手するなど、その取得が当初からその建物を取壊して土地を利用する目的であることが明らかなときは、その建物の取得に要した金額及び取壊し費用の額の合計額は、その土地の取得費に算入できます。

所有権の帰属に争いのある不動産につき、その所有権等を確保するために直接要した訴訟費用（弁護士費用など）、和解費用等の額は、取得費になります（所得税法基本通達38-2）。

しかし、完全な所有権を取得した後に、他の侵害を排除するために支出した訴訟費用などは、取得費に該当しません（大阪高裁平成3年1月30日判決）。

遺産分割で争いがあった場合に支出される訴訟費用や弁護士費用などは、紛争解決のものであって相続で通常要するものではありませんので、取得費に該当しません（国税庁資産課税課情報、東京高裁昭和55年10月30日判決）。

したがって、相続等で資産を取得するために支出した付随費用のうち取得費に該当するものは、登録免許税や名義書換手数料などといった名義変更手続きに関するものが一般的には該当するということになります。

固定資産税精算金は取得費になります（国税不服審判所平成13 年9 月3 日裁決）。

買主は、地方税法上の納税義務者ではありませんので、固定資産税等を市町村に納付する必要はありませんが、固定資産税等の負担なしに、土地を所有することができる対価として、固定資産税等を売主に支払ったと考えられますので、不動産の取得のために要した費用として取得費になります。

財産の分与により取得した不動産は、その取得した者がその分与を受けた時においてその時の時価により取得したことになります（所得税法基本通達38-6）。

代償分割に係る不動産の取得費は下記のとおりです（所得税法基本通達38-7）。

①代償分割により債務を負担した人　
代償分割により負担した債務額は、代償分割に係る相続により取得した不動産の取得費には算入されません。

②代償分割により不動産を取得した人
代償分割により取得した不動産は、その履行があった時においてその時価により取得したこととなります。

一度締結した不動産売買契約を解除して、他の不動産を取得するために支出する違約金の額は、各種所得の金額の計算上必要経費に算入されたものを除き、その取得した不動産の取得費又は取得価額に算入できます（所得税法基本通達38-9の3）。

土地、建物等の取得に際し、その土地、建物等を使用していた者に支払う立退料その他その者を立ち退かせるために支出した金額は、その土地、建物等の取得費又は取得価額に算入できます（所得税法基本通達38-11）。

土地についてした防壁、石垣積み等であっても、その規模、構造等からみて土地と区分して構築物とすることが適当と認められるものの費用の額は、土地の取得費に算入しないで、構築物の取得費となります（所得税法基本通達38-10）。


なお、埋立て、土盛り、地ならし、切土、防壁工事その他土地の造成又は改良のために要した費用の額はその土地の取得費に算入できます。

譲渡所得税の確定申告は、不動産を売却した日の属する年の翌年の２月１６日から３月１５日の間に行わなければなりません。
 

「不動産を売却した日」は、下記のいずれかを選択できます（所得税法基本通達36-12）。
①不動産の引渡しがあった日
②不動産売買に関する契約の効力発生の日
契約の効力発生の日とは一般的には売買契約締結日です。

なお、「不動産を売却した日」は、原則として、当事者間の支配の移転の事実（例えば、土地売買の場合における所有権移転登記に必要な書類等の交付）があった日ですが、売買代金の決済日後にはなりませんので注意が必要です。


売却損の時は、申告は不要です。